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ケアマネも住宅ローンを組める?低収入や転職、ケアマネならではの注意点は?

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こんにちは。元保健師ケアマネのyumikoです。

そろそろ年度替わりで、家族のライフイベントも多くなる時期ですね。

「今までは賃貸アパートだったけど、子供が生まれて手狭になった」

「子供が家の中で活発に動き回るようになり、アパートの上下階の方に気を遣う」

この時期はこのような理由で、マイホーム購入を検討する方も多いでしょう。

マイホームは大きな買い物であるため、大半の方は住宅ローンを組みます。

ケアマネも例外ではありません。

しかし、住宅ローンは一度組んだらやり直しができません。

そのため住宅ローンを組むときは、必要な情報を収集してしっかり準備することが大切です。

今回は、低収入でも住宅ローンは利用できるかなど、住宅ローンについての疑問を解説します。

悩めるケアマネさんの参考になれば幸いです。

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住宅ローンが借りれる年収とは?ケアマネの給料でも大丈夫?

年収は、住宅ローンの借入額を決めるための大きな要素です。

住宅ローンの借入額は返せる額によって決まり、返せる額は収入に左右されるからです。

一般的に住宅ローンの審査に通過するためには、年収300万円が必要と言われています。

ケアマネの平均年収は420万円程度。

この平均年収に該当する方であれば、審査を通過できる可能性は大きいです。

ケアマネの平均年収や給料相場については、こちらもぜひ。

住宅ローンには審査がある

住宅ローンの審査とは?

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実を言うと、住宅ローンを組むためには審査があります。

【住宅ローン審査の流れ】

購入物件決定→事前審査→正式申し込み→本審査→住宅ローン契約

ここで、ひとつ疑問が浮かびませんか。

なぜ先に、購入する物件を決めるのでしょう?

銀行は、購入物件の価値も審査して、お金を貸せるか判断するからなのです。

住宅ローンを組むとき、金融機関は購入物件を担保にします。

つまりローンを回収できないときは、物件を売却して回収することになるのです。

ちなみに審査は、事前審査と本審査の2段階に分かれます。

事前審査は金融機関が行い、本審査は信用保証会社などが行います。

審査項目は公表されないことがほとんどですが、100以上の項目で判断されるそうですね。

そして特に重要なのは、「前年度収入」と「勤続年数」です。

ここでいう「前年度収入」は手取りではなく、総支給額(税込み)のこと。

住宅ローンを検討するときは、いつもの手取り額ではなく、給料明細を確認しましょう。

また、借入時と完済時の年齢もチェックされることが多いです。

金融機関の多くは、完済年齢を80歳以下(あるいは75歳以下)に設定していることがほとんど。

60歳の定年で、35年ローンを組みたい!

こういうことは、難しいんですよね(だって、95歳まで住宅ローン返済って・・・)。

そうそう、返済負担率も大きなポイントです。

返済負担率とは、年収に占める年間返済額の割合のこと。

【返済負担率の計算式】

1年間の返済額÷年収×100=返済負担率(%)

住宅ローンの返済負担率は、年収や金融機関などによって違いますが、だいたい30~35%が目安。

年収400万円で返済負担率が30%なら、年間で120万円を支払う計算ですね。

つまり、ひと月に10万円の返済・・・。

安月給のケアマネにとって、これはちょっと厳しくないですか?

というわけで、一般的に返済負担率の安全ラインは、25%以下と言われていますね。

住宅ローンは、何十年もの長期に渡るものです。

ローンを払い続ける間にも、家庭の収支状況が大きく変わることもあります。

年月が経つほど、住宅ローンは家計に響きます。

家計負担に無理なく対応するためにも、ケアマネが住宅ローンを借りるなら返済負担率は・・・。

やっぱり、25%以下が理想でしょうね。

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住宅ローン審査と職業は関係ある?ケアマネは不利?

日本でもっとも住宅ローン審査に通りやすい職業は・・・、ずばり公務員です。

雇い主が国なので、倒産の心配が事実上ないからというのがその理由です。

潰れにくい大企業の正社員や、転職しても高給な医師なども通りやすい職業とされます。

逆に、自営業や個人事業主、パートやアルバイト、派遣社員は審査に通りにくいです。

収入や立場が不安定であることがその理由ですね。

ケアマネの場合、こんな方は住宅ローンを借りるときに要注意です。

  • ケアマネになってからも、何度も転職している
  • 小規模の居宅介護支援事業所に勤務している

この場合、収入の不安定さが指摘される可能性があるんですね。

そして、独立開業して自分が居宅介護支援事業所を運営しているパターン。

この場合は自営業にあたるので、審査に通りにくいといえます。

ただし同じケアマネジャー職でも、自治体や社会福祉協議会に勤務している方の場合は、比較的審査に通りやすいでしょう。

公務員ケアマネへの転職を目指すなら、こちらの記事もぜひ!

住宅ローン審査と勤続年数の関係ある?勤務歴3年のケアマネは?

一般的な住宅ローンでは、勤続年数が3年以上ないと審査に不利になると言われます。

その理由は、明確。

金融機関は、完済まで滞りなく返済できる人に融資したいと考えます。

継続して同じ職場で働いているということは、安定した収入を確保し続けられる可能性が高い。

日本の慣習として、年功序列で給料も上がるだろう。

こんな背景があるので、勤続年数が長い方が、金融機関の信頼を得られやすいのです。

それは、ケアマネも基本的には同じです。

ただし転職したばかり方でも、職種が変わらず年収がアップしている場合は別です。

ケアマネは専用の資格が必要な専門職です。

キャリアアップ目的の転職も、珍しい話ではありません。

例えば「勤続3年未満のケアマネ」であっても、その点をしっかり説明しましょう。

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住宅ローンの種類は何がある?

さて、ひとくちに住宅ローンと言っても、いろいろ種類があります。

ざっくり分けるとこの3種類ですね。

【住宅ローンの種類】

  • 公的機関が行う融資(財形融資、自治体融資)
  • 民間金融機関が行う融資
  • フラット35

公的機関での住宅ローンは安心感があります。

でもその代わり審査が厳しかったり、団体信用生命保険の加入が必須の場合がほとんど。

(団体信用生命保険については、後述します)

また、そもそも融資を実施していない自治体もあります。

最初からあてにせず、まずはお住まいの自治体に確認してください。

民間金融機関の住宅ローンは、普通口座の金利が優遇されるなどキャンペーンもあります。

ただし住宅ローンの金利自体は、やや高めの傾向だったり、変動する設定の場合も・・・。

そんな中、マイホーム購入者に人気の住宅ローンと言えば、「フラット35」ですね。

フラット35はケアマネにおすすめ?

フラット35とは、全国300以上の金融機関が住宅金融支援機構と提携して扱う、全期間固定金利型住宅ローンです。

(詳しくは、フラット35の公式サイトをご覧ください)

全期間固定金利型住宅ローンとは、借入時の金利がずっと変わらないタイプの住宅ローンです。

低金利時代に契約すると、将来景気が良くなって世間の金利が上がっても、低い金利のままというわけですね。

(高い金利のときに契約すると、逆に損しちゃいますが・・・)

またフラット35を利用する場合、年収や勤続年数による基準はありません。

これが、転職が多く安月給のケアマネにとっては魅力的です。

ただし、返済負担率には基準があります。

【フラット35の返済負担率】

年収400万円未満では30%以下、年収400万円以上は35%以下

つまり低い年収の家庭でも、無理して借りないようにと決まっているわけですね。

でも安全な返済負担率の目安は、25%以下。

ここを忘れなければ、支障のある基準ではないでしょう。

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団体信用生命保険とは何?

団体信用生命保険・・・。

何やら耳慣れない言葉ですよね。

団体信用生命保険(通称「団信」)とは、住宅ローンの返済に関する保険。

住宅ローンの契約者が亡くなった場合に、残された家族が生活に困らないよう、ローン残高がチャラ(完済)となるのです。

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もちろん一般の生命保険と同じく、健康状態の告知も必要です。

また、加入時の年齢は70歳未満など、年齢条件がついている保険もあります。

そして保険料も、それなりにお高い・・・。

ちなみに自治体や民間金融機関での住宅ローンは、団体信用生命保険への加入が必要です。

ですがフラット35は、加入は任意です。

ケアマネが住宅ローンを組む場合の注意点

住宅ローンを組むこと、それ自体にお金がかかる

ケアマネのほとんどは安月給・・・。

住宅ローンを組むときに注意が必要なのは、諸費用がけっこうかかることです。

まずは、「住宅ローンを借りるための必要経費」があること。

それは融資手数料、仲介手数料、火災保険料、地震保険料など・・・。

またローンの返済が始まってからも、家を維持するために予算が必要です。

それは住宅の修繕費、固定資産税や都市計画税などの経費ですね。

住宅ローン以外のお金が発生することも考慮して、借入額や返済額を考えましょう。

よく言われるのは、「住宅ローン借入額の1割程度の現金を用意する」とちょうどいいそう。

つまり3000万円の住宅ローンを考えるなら、現金は300万円程度を残しましょうというわけです。

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返済方法と金利のタイプは、ライフスタイルに合わせて選ぼう

返済方法・金利タイプは、ライフスタイルに合わせて選ぶ必要があります。

ちなみに返済方法は、このふたつ。

「元利均等返済」「元金均等返済」です。

それぞれメリット・デメリットを表にまとめました。

 返済方法  メリットデメリット
元利均等返済毎月決まった額を返済する返済計画が立てやすい総返済額が多くなる
元金均等返済元金の返済額+残高に応じた利息額を返済するローンが進むにつれて返済額が減っていく借り入れ当初の返済負担が重い
表作成:元保健師ケアマネのyumiko

そして金利タイプは、「全期間固定金利型」、「固定金利期間選択型」、「変動金利型」の3つです。

メリット・デメリットはこちらです。

 金利のタイプメリットデメリット  
全期間固定金利借り入れたときの金利が全期間を通して変わらないタイプ借入時に返済計画が立てられる金利が低下しても返済額が変わらない  
固定金利期間選択型一定期間金利を固定するタイプ  固定金利期間中は返済額が確定される  借入時に返済金額が確定しないから返済計画が立てにくい  
変動金利金融情勢の変化に伴い金利が変化するタイプ  金利が低下すると返済額が減少される  金利が低下すると返済額が増える  
表作成:元保健師ケアマネのyumiko

返済方法・金利タイプは、返済期間を長くするか、あるいは短期に頑張って返済するのかでも、メリットが変わります。

ご自身のライフプランに合うのは「どの組み合わせ」か、よく調べることをお勧めします!

住宅ローンで、頭金って必要なの?

以前までは、住宅ローンでも「頭金」は必須でした。

でも現在では、「頭金なし」で借りれる住宅ローンも登場しています。

「ケアマネは給料が少ないし、今まで貯金に回せなかった」

こんな場合にありがたいと感じますが・・・。

ただ頭金がないと、支払い金額の総額が増えるので注意が必要です。

金利が高めに設定されたり、そもそも金利が適応される金額が増えるからですね。

では、どれくらいの頭金が必要なのか。

一般的には、住宅購入価格の20%が頭金の目安とされます。

加えて、税金や住宅ローン借り入れ費用といった諸費用もかかります。

ちなみに諸費用の目安は、住宅購入価格の5%程度です。

それを踏まえて、頭金としては、住宅購入価格の25%程度のお金を用意しておくと安心でしょう。

3000万円の住宅購入費用なら、600万円くらいですね。

ちなみに頭金は、預貯金から出す場合がほとんど。

でも、預貯金の全てを頭金にあてるのは危険です。

それは、例えばこんなリスクがあるから。

  • 病気やけがによる収入減少
  • 住宅ローン返済中に自動車購入が必要になる
  • 教育費が予想以上にかかる
  • 親の介護が突然始まる・・・

こんな不測の事態が発生したとき、預貯金がないと対応できないです。

少なくとも、半年分の生活費を残しておくのが望ましいです。

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夫婦でケアマネ、ペアローンは危険?

ペアローン」をご存知ですか?

ペアローンとは、夫婦それぞれが別々にローンを組むこと。

夫・妻の両方にある程度の収入があり、でも単独の収入では条件を満たせず、必要な金額を借りられないという場合の選択肢です。

また住宅ローンをペアローンで借りると、それぞれに税金の控除を受けられるメリットがあります。

そして利用するには、借入先金融機関が同一であること、購入物件に夫婦が同居することが条件です。

ケアマネの年収は、他の職種と比べて決して高くありません。

ですがペアローンなら、住宅ローンの借入金を増やせて、より素敵な家を買える・・・可能性がありますね。

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でも、ちょっと待って!

もちろん、ペアローンにもデメリットがあります。

まずは、ローンが2つになるため諸費用が割高になること。

そして、離婚しても返済義務はなくならないということも!

また住宅自体は共有名義になるので、所有権をめぐるトラブルが生じる危険性もあります。

結論として、ケアマネ夫婦にペアローンはお勧めではないですね。

住宅ローンの相談先は?

では、実際に買いたい家が見つかったり、住宅ローンについて話だけでも聞きたいとき、どこに行けばいいのでしょう。

住宅ローンについての相談先は、主に以下の3つです。

 メリットデメリット
最寄りの金融機関(銀行など)無料で相談できる他の金融機関との比較ができない 家庭の事情を加味したアドバイスができない
住宅金融支援機構住宅ローンに利用できる補助金、減税、優遇制度についても相談できる住宅金融支援機構で扱うローン(フラット35など)以外のことは相談できない
相談窓口が全ての市町村にない
ファイナンシャルプランナー中立的な立場で相談を受けてくれる。
現実的な視点のアドバイスを得られる
実際に借りるための手続きはできない
相談料が高い
表作成:元保健師ケアマネのyumiko

この他、マンション販売会社やハウスメーカーでも、無料の住宅ローン相談会やファイナンシャルプランナーへの紹介を実施しています。

ただし、いずれにしても対面の窓口は気を遣うもの。

説明がわかりにくかったり、何を質問するべきか迷ったり・・・。

実際に窓口に出向く前に、ネットで相場などを知っておきましょう。

その場合は、何度も同じことを入力せずに済む一括審査が楽ですね。

評判の良かったサイトを貼っておきます。

住宅ローンに頼らず家が欲しい場合はどうする?

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ケアマネの年収は低くて、住宅ローンの審査に通らない。

だけど子供がいる、ペットを飼いたいといった事情で、どうしてもマイホームを持ちたい。

それなら「住宅ローンを組んで家を買う」以外の選択肢を考えてみましょう。

その選択肢の1つが、「ローコスト住宅を建てる」です。

ローコスト住宅とは、一般的な注文住宅と比べて、安い価格で建てられる住宅のこと。

建物価格1000万円台の住宅をそう呼ぶことが多いです。

一般的な住宅だと坪単価が70~80万円程度ですが、ローコスト住宅だと30万円~50万円程度です。

つまり30坪程度の家を新築するなら・・・

  • 一般的な住宅は2400万円
  • ローコスト住宅は1500万円

単純計算でも、費用には1000万円程度の開きがあります。

その他、住宅ローンを使わないで家を手に入れるには、

  • 中古住宅を買う
  • 貸家を借りる

などが挙げられます。

またケアマネは専門職なので、引っ越しても就職先に困らないというメリットがあります。

これを生かして、土地が安い地方に引っ越すというのも1つの方法ですね。

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ケアマネも住宅ローンを組める?低収入や転職、ケアマネならではの注意点もまとめ

マイホームは、一生に一度の買い物です。

そしてマイホーム購入と住宅ローンは、切っても切り離せません。

収入、職業、勤続年数など、住宅ローン審査を通るためにはさまざまな項目があります。

ケアマネジャーの場合は、年収が低かったり、転職回数の多い(勤続年数も短め)など、特有の事情がマイナスになることも・・・。

今の自分が住宅ローンの審査に通るのか?

まずは、現状を棚卸しすることが大切です。

その上で返済方法や金利の種類、返済期間などを検討し、無理のない住宅ローンを組めるといいですね。

【職場は、ここだけではない・・・】

今の給料、有休の取りやすさ、上司との関係性・・・満足していますか?

職場はひとつではない。

これを知っていることが、あなたの「強み」になります。

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