ケアマネも住宅ローンを組める？低収入や転職、ケアマネならではの注意点は？

こんにちは。元保健師ケアマネのyumikoです。

そろそろ年度替わりで、家族のライフイベントも多くなる時期ですね。

この時期はこのような理由で、マイホーム購入を検討する方も多いでしょう。

マイホームは大きな買い物であるため、大半の方は住宅ローンを組みます。

ケアマネも例外ではありません。

しかし、住宅ローンは一度組んだらやり直しができません。

そのため住宅ローンを組むときは、必要な情報を収集してしっかり準備することが大切です。

今回は、低収入でも住宅ローンは利用できるかなど、住宅ローンについての疑問を解説します。

悩めるケアマネさんの参考になれば幸いです。

住宅ローンが借りれる年収とは？ケアマネの給料でも大丈夫？

年収は、住宅ローンの借入額を決めるための大きな要素です。

住宅ローンの借入額は返せる額によって決まり、返せる額は収入に左右されるからです。

一般的に住宅ローンの審査に通過するためには、年収３００万円が必要と言われています。

ケアマネの平均年収は420万円程度。

この平均年収に該当する方であれば、審査を通過できる可能性は大きいです。

ケアマネの平均年収や給料相場については、こちらもぜひ。

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住宅ローンには審査がある

住宅ローンの審査とは？

実を言うと、住宅ローンを組むためには審査があります。

ここで、ひとつ疑問が浮かびませんか。

なぜ先に、購入する物件を決めるのでしょう？

銀行は、購入物件の価値も審査して、お金を貸せるか判断するからなのです。

住宅ローンを組むとき、金融機関は購入物件を担保にします。

つまりローンを回収できないときは、物件を売却して回収することになるのです。

ちなみに審査は、事前審査と本審査の2段階に分かれます。

事前審査は金融機関が行い、本審査は信用保証会社などが行います。

審査項目は公表されないことがほとんどですが、100以上の項目で判断されるそうですね。

そして特に重要なのは、「前年度収入」と「勤続年数」です。

ここでいう「前年度収入」は手取りではなく、総支給額（税込み）のこと。

住宅ローンを検討するときは、いつもの手取り額ではなく、給料明細を確認しましょう。

また、借入時と完済時の年齢もチェックされることが多いです。

金融機関の多くは、完済年齢を80歳以下（あるいは75歳以下）に設定していることがほとんど。

６０歳の定年で、３５年ローンを組みたい！

こういうことは、難しいんですよね（だって、９５歳まで住宅ローン返済って・・・）。

そうそう、返済負担率も大きなポイントです。

返済負担率とは、年収に占める年間返済額の割合のこと。

住宅ローンの返済負担率は、年収や金融機関などによって違いますが、だいたい３０～３５％が目安。

年収４００万円で返済負担率が３０％なら、年間で１２０万円を支払う計算ですね。

つまり、ひと月に１０万円の返済・・・。

安月給のケアマネにとって、これはちょっと厳しくないですか？

というわけで、一般的に返済負担率の安全ラインは、25%以下と言われていますね。

住宅ローンは、何十年もの長期に渡るものです。

ローンを払い続ける間にも、家庭の収支状況が大きく変わることもあります。

年月が経つほど、住宅ローンは家計に響きます。

家計負担に無理なく対応するためにも、ケアマネが住宅ローンを借りるなら返済負担率は・・・。

やっぱり、25%以下が理想でしょうね。

住宅ローン審査と職業は関係ある？ケアマネは不利？

日本でもっとも住宅ローン審査に通りやすい職業は・・・、ずばり公務員です。

雇い主が国なので、倒産の心配が事実上ないからというのがその理由です。

潰れにくい大企業の正社員や、転職しても高給な医師なども通りやすい職業とされます。

逆に、自営業や個人事業主、パートやアルバイト、派遣社員は審査に通りにくいです。

収入や立場が不安定であることがその理由ですね。

ケアマネの場合、こんな方は住宅ローンを借りるときに要注意です。

この場合、収入の不安定さが指摘される可能性があるんですね。

そして、独立開業して自分が居宅介護支援事業所を運営しているパターン。

この場合は自営業にあたるので、審査に通りにくいといえます。

ただし同じケアマネジャー職でも、自治体や社会福祉協議会に勤務している方の場合は、比較的審査に通りやすいでしょう。

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住宅ローン審査と勤続年数の関係ある？勤務歴3年のケアマネは？

一般的な住宅ローンでは、勤続年数が3年以上ないと審査に不利になると言われます。

その理由は、明確。

金融機関は、完済まで滞りなく返済できる人に融資したいと考えます。

継続して同じ職場で働いているということは、安定した収入を確保し続けられる可能性が高い。

日本の慣習として、年功序列で給料も上がるだろう。

こんな背景があるので、勤続年数が長い方が、金融機関の信頼を得られやすいのです。

それは、ケアマネも基本的には同じです。

ただし転職したばかり方でも、職種が変わらず年収がアップしている場合は別です。

ケアマネは専用の資格が必要な専門職です。

キャリアアップ目的の転職も、珍しい話ではありません。

例えば「勤続３年未満のケアマネ」であっても、その点をしっかり説明しましょう。

住宅ローンの種類は何がある？

さて、ひとくちに住宅ローンと言っても、いろいろ種類があります。

ざっくり分けるとこの３種類ですね。

公的機関での住宅ローンは安心感があります。

でもその代わり審査が厳しかったり、団体信用生命保険の加入が必須の場合がほとんど。

（団体信用生命保険については、後述します）

また、そもそも融資を実施していない自治体もあります。

最初からあてにせず、まずはお住まいの自治体に確認してください。

民間金融機関の住宅ローンは、普通口座の金利が優遇されるなどキャンペーンもあります。

ただし住宅ローンの金利自体は、やや高めの傾向だったり、変動する設定の場合も・・・。

そんな中、マイホーム購入者に人気の住宅ローンと言えば、「フラット３５」ですね。

フラット35はケアマネにおすすめ？

フラット35とは、全国300以上の金融機関が住宅金融支援機構と提携して扱う、全期間固定金利型住宅ローンです。

（詳しくは、フラット３５の公式サイトをご覧ください）

全期間固定金利型住宅ローンとは、借入時の金利がずっと変わらないタイプの住宅ローンです。

低金利時代に契約すると、将来景気が良くなって世間の金利が上がっても、低い金利のままというわけですね。

（高い金利のときに契約すると、逆に損しちゃいますが・・・）

またフラット35を利用する場合、年収や勤続年数による基準はありません。

これが、転職が多く安月給のケアマネにとっては魅力的です。

ただし、返済負担率には基準があります。

つまり低い年収の家庭でも、無理して借りないようにと決まっているわけですね。

でも安全な返済負担率の目安は、２５％以下。

ここを忘れなければ、支障のある基準ではないでしょう。

団体信用生命保険とは何？

団体信用生命保険・・・。

何やら耳慣れない言葉ですよね。

団体信用生命保険（通称「団信」）とは、住宅ローンの返済に関する保険。

住宅ローンの契約者が亡くなった場合に、残された家族が生活に困らないよう、ローン残高がチャラ（完済）となるのです。

もちろん一般の生命保険と同じく、健康状態の告知も必要です。

また、加入時の年齢は70歳未満など、年齢条件がついている保険もあります。

そして保険料も、それなりにお高い・・・。

ちなみに自治体や民間金融機関での住宅ローンは、団体信用生命保険への加入が必要です。

ですがフラット35は、加入は任意です。

ケアマネが住宅ローンを組む場合の注意点

住宅ローンを組むこと、それ自体にお金がかかる

ケアマネのほとんどは安月給・・・。

住宅ローンを組むときに注意が必要なのは、諸費用がけっこうかかることです。

まずは、「住宅ローンを借りるための必要経費」があること。

それは融資手数料、仲介手数料、火災保険料、地震保険料など・・・。

またローンの返済が始まってからも、家を維持するために予算が必要です。

それは住宅の修繕費、固定資産税や都市計画税などの経費ですね。

住宅ローン以外のお金が発生することも考慮して、借入額や返済額を考えましょう。

よく言われるのは、「住宅ローン借入額の１割程度の現金を用意する」とちょうどいいそう。

つまり３０００万円の住宅ローンを考えるなら、現金は３００万円程度を残しましょうというわけです。

返済方法と金利のタイプは、ライフスタイルに合わせて選ぼう

返済方法・金利タイプは、ライフスタイルに合わせて選ぶ必要があります。

ちなみに返済方法は、このふたつ。

「元利均等返済」「元金均等返済」です。

それぞれメリット・デメリットを表にまとめました。

	返済方法	メリット	デメリット
元利均等返済	毎月決まった額を返済する	返済計画が立てやすい	総返済額が多くなる
元金均等返済	元金の返済額＋残高に応じた利息額を返済する	ローンが進むにつれて返済額が減っていく	借り入れ当初の返済負担が重い

そして金利タイプは、「全期間固定金利型」、「固定金利期間選択型」、「変動金利型」の3つです。

メリット・デメリットはこちらです。

	金利のタイプ	メリット	デメリット
全期間固定金利型	借り入れたときの金利が全期間を通して変わらないタイプ	借入時に返済計画が立てられる	金利が低下しても返済額が変わらない
固定金利期間選択型	一定期間金利を固定するタイプ	固定金利期間中は返済額が確定される	借入時に返済金額が確定しないから返済計画が立てにくい
変動金利型	金融情勢の変化に伴い金利が変化するタイプ	金利が低下すると返済額が減少される	金利が低下すると返済額が増える

返済方法・金利タイプは、返済期間を長くするか、あるいは短期に頑張って返済するのかでも、メリットが変わります。

ご自身のライフプランに合うのは「どの組み合わせ」か、よく調べることをお勧めします！

住宅ローンで、頭金って必要なの？

以前までは、住宅ローンでも「頭金」は必須でした。

でも現在では、「頭金なし」で借りれる住宅ローンも登場しています。

「ケアマネは給料が少ないし、今まで貯金に回せなかった」

こんな場合にありがたいと感じますが・・・。

ただ頭金がないと、支払い金額の総額が増えるので注意が必要です。

金利が高めに設定されたり、そもそも金利が適応される金額が増えるからですね。

では、どれくらいの頭金が必要なのか。

一般的には、住宅購入価格の20%が頭金の目安とされます。

加えて、税金や住宅ローン借り入れ費用といった諸費用もかかります。

ちなみに諸費用の目安は、住宅購入価格の5%程度です。

それを踏まえて、頭金としては、住宅購入価格の25%程度のお金を用意しておくと安心でしょう。

3000万円の住宅購入費用なら、600万円くらいですね。

ちなみに頭金は、預貯金から出す場合がほとんど。

でも、預貯金の全てを頭金にあてるのは危険です。

それは、例えばこんなリスクがあるから。

• 病気やけがによる収入減少
• 住宅ローン返済中に自動車購入が必要になる
• 教育費が予想以上にかかる
• 親の介護が突然始まる・・・

こんな不測の事態が発生したとき、預貯金がないと対応できないです。

少なくとも、半年分の生活費を残しておくのが望ましいです。

夫婦でケアマネ、ペアローンは危険？

「ペアローン」をご存知ですか？

ペアローンとは、夫婦それぞれが別々にローンを組むこと。

夫・妻の両方にある程度の収入があり、でも単独の収入では条件を満たせず、必要な金額を借りられないという場合の選択肢です。

また住宅ローンをペアローンで借りると、それぞれに税金の控除を受けられるメリットがあります。

そして利用するには、借入先金融機関が同一であること、購入物件に夫婦が同居することが条件です。

ケアマネの年収は、他の職種と比べて決して高くありません。

ですがペアローンなら、住宅ローンの借入金を増やせて、より素敵な家を買える・・・可能性がありますね。

でも、ちょっと待って！

もちろん、ペアローンにもデメリットがあります。

まずは、ローンが2つになるため諸費用が割高になること。

そして、離婚しても返済義務はなくならないということも！

また住宅自体は共有名義になるので、所有権をめぐるトラブルが生じる危険性もあります。

結論として、ケアマネ夫婦にペアローンはお勧めではないですね。

住宅ローンの相談先は？

では、実際に買いたい家が見つかったり、住宅ローンについて話だけでも聞きたいとき、どこに行けばいいのでしょう。

住宅ローンについての相談先は、主に以下の3つです。

	メリット	デメリット
最寄りの金融機関（銀行など）	無料で相談できる	他の金融機関との比較ができない 家庭の事情を加味したアドバイスができない
住宅金融支援機構	住宅ローンに利用できる補助金、減税、優遇制度についても相談できる	住宅金融支援機構で扱うローン（フラット３５など）以外のことは相談できない 相談窓口が全ての市町村にない
ファイナンシャルプランナー	中立的な立場で相談を受けてくれる。 現実的な視点のアドバイスを得られる	実際に借りるための手続きはできない 相談料が高い

この他、マンション販売会社やハウスメーカーでも、無料の住宅ローン相談会やファイナンシャルプランナーへの紹介を実施しています。

ただし、いずれにしても対面の窓口は気を遣うもの。

説明がわかりにくかったり、何を質問するべきか迷ったり・・・。

実際に窓口に出向く前に、ネットで相場などを知っておきましょう。

その場合は、何度も同じことを入力せずに済む一括審査が楽ですね。

評判の良かったサイトを貼っておきます。

住宅ローンに頼らず家が欲しい場合はどうする？

それなら「住宅ローンを組んで家を買う」以外の選択肢を考えてみましょう。

その選択肢の1つが、「ローコスト住宅を建てる」です。

ローコスト住宅とは、一般的な注文住宅と比べて、安い価格で建てられる住宅のこと。

建物価格1000万円台の住宅をそう呼ぶことが多いです。

一般的な住宅だと坪単価が70～80万円程度ですが、ローコスト住宅だと30万円～50万円程度です。

つまり30坪程度の家を新築するなら・・・

• 一般的な住宅は2400万円
• ローコスト住宅は1500万円

単純計算でも、費用には1000万円程度の開きがあります。

その他、住宅ローンを使わないで家を手に入れるには、

• 中古住宅を買う
• 貸家を借りる

などが挙げられます。

またケアマネは専門職なので、引っ越しても就職先に困らないというメリットがあります。

これを生かして、土地が安い地方に引っ越すというのも１つの方法ですね。

ケアマネも住宅ローンを組める？低収入や転職、ケアマネならではの注意点もまとめ

マイホームは、一生に一度の買い物です。

そしてマイホーム購入と住宅ローンは、切っても切り離せません。

収入、職業、勤続年数など、住宅ローン審査を通るためにはさまざまな項目があります。

ケアマネジャーの場合は、年収が低かったり、転職回数の多い（勤続年数も短め）など、特有の事情がマイナスになることも・・・。

今の自分が住宅ローンの審査に通るのか？

まずは、現状を棚卸しすることが大切です。

その上で返済方法や金利の種類、返済期間などを検討し、無理のない住宅ローンを組めるといいですね。